Guide Succession et Transmission Immobilière
Vente en succession, indivision, fiscalité et rôle du notaire
Partie 1 — La vente immobilière en succession
Les étapes obligatoires avant toute vente
⚠️ Point clé
Aucune vente n'est possible avant que la succession soit réglée (acte de notoriété établi, droits déclarés).
En pratique, ce processus prend 3 à 12 mois selon la complexité de la situation.
- Ouverture de la succession par un notaire — notaire compétent : celui du lieu de domicile du défunt
- Établissement de l'acte de notoriété — ce document identifie officiellement tous les héritiers
- Déclaration de succession — obligatoire dans les 6 mois du décès (12 mois si décès à l'étranger)
- Règlement des droits de succession — avant la vente ou au moment de l'acte
- Vente du bien — tous les héritiers doivent donner leur accord
⚠️ Point clé
Aucune vente n'est possible avant que la succession soit réglée (acte de notoriété établi, droits déclarés).
En pratique, ce processus prend 3 à 12 mois selon la complexité de la situation.
Partie 2 — L'indivision
Définition et règles pour vendre
L'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien sans que les parts soient matériellement déterminées. Elle survient automatiquement lors d'une succession ou d'un achat à plusieurs sans SCI.
La convention d'indivision
Les indivisaires peuvent conclure une convention d'indivision pour une durée maximale de 5 ans (renouvelable). Elle organise la gestion du bien : qui peut signer les baux, répartition des charges, des revenus locatifs, droit de préemption entre indivisaires.
L'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien sans que les parts soient matériellement déterminées. Elle survient automatiquement lors d'une succession ou d'un achat à plusieurs sans SCI.
- Règle générale : Une décision de vente requiert l'unanimité des indivisaires
- Exception légale : Si des indivisaires représentant au moins 2/3 des droits souhaitent vendre, ils peuvent demander l'autorisation au tribunal judiciaire
- Sortie de l'indivision : Tout indivisaire peut demander le partage à tout moment — « nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision » (article 815 du Code civil)
- Partage amiable : Si tous sont d'accord, le notaire réalise le partage
- Partage judiciaire : En cas de blocage, le tribunal peut ordonner la vente aux enchères
La convention d'indivision
Les indivisaires peuvent conclure une convention d'indivision pour une durée maximale de 5 ans (renouvelable). Elle organise la gestion du bien : qui peut signer les baux, répartition des charges, des revenus locatifs, droit de préemption entre indivisaires.
Partie 3 — La fiscalité de la succession immobilière
Abattements légaux sur les droits de succession
Au-delà de l'abattement, les taux en ligne directe sont progressifs : de 5 % jusqu'à 8 072 € à 45 % au-delà de 1 805 677 €.
La plus-value immobilière en succession
Lors de la vente d'un bien hérité, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur retenue dans la déclaration de succession (valeur vénale au jour du décès). Les abattements pour durée de détention s'appliquent normalement : exonération totale après 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Si le bien est vendu rapidement après la succession à sa valeur vénale de succession, la plus-value est nulle ou très faible.
- Enfant (ligne directe) : 100 000 € par enfant et par parent
- Conjoint survivant ou partenaire PACS : Exonération totale
- Frère ou sœur : 15 932 €
- Neveu ou nièce : 7 967 €
- Sans lien de parenté : 1 594 €
Au-delà de l'abattement, les taux en ligne directe sont progressifs : de 5 % jusqu'à 8 072 € à 45 % au-delà de 1 805 677 €.
La plus-value immobilière en succession
Lors de la vente d'un bien hérité, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur retenue dans la déclaration de succession (valeur vénale au jour du décès). Les abattements pour durée de détention s'appliquent normalement : exonération totale après 22 ans pour l'impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Si le bien est vendu rapidement après la succession à sa valeur vénale de succession, la plus-value est nulle ou très faible.
Partie 4 — Le rôle et les coûts du notaire
Pourquoi le notaire est incontournable
Le notaire est l'officier public chargé d'authentifier les actes juridiques. Dans une succession immobilière, son intervention est obligatoire pour l'acte de notoriété, la déclaration de succession, le partage amiable et la vente du bien.
Les frais de notaire dans une succession
Choisir le bon notaire
Le notaire territorialement compétent est celui du dernier domicile du défunt. Rien n'interdit aux héritiers de mandater leur propre notaire en plus — sans frais supplémentaires, les deux notaires se partagent les émoluments.
Le notaire est l'officier public chargé d'authentifier les actes juridiques. Dans une succession immobilière, son intervention est obligatoire pour l'acte de notoriété, la déclaration de succession, le partage amiable et la vente du bien.
Les frais de notaire dans une succession
- Acte de notoriété : Forfait 70 à 100 € + émoluments proportionnels
- Déclaration de succession : Honoraires libres — en général 0,5 à 1 % de l'actif
- Acte de partage : 1,5 % de l'actif net partagé — émoluments réglementés
- Acte de vente : Mêmes frais que toute vente immobilière : 7 à 8 % du prix
Choisir le bon notaire
Le notaire territorialement compétent est celui du dernier domicile du défunt. Rien n'interdit aux héritiers de mandater leur propre notaire en plus — sans frais supplémentaires, les deux notaires se partagent les émoluments.