LES DIAGNOSTICS
Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit fournir un ensemble de diagnostics techniques regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ces documents sont obligatoires et engagent votre responsabilité.
Ils permettent à l’acquéreur d’acheter en toute connaissance de cause et d’anticiper d’éventuels travaux.
DPE - Diagnostics de Performance Énergétique
À quoi ça sert :
Le DPE évalue la consommation énergétique du logement (chauffage, eau chaude, isolation) ainsi que son impact en émissions de gaz à effet de serre. Il attribue une note de A à G. La note n’est pas attribuée de manière subjective. Elle repose sur une méthode de calcul réglementée basée sur des barèmes nationaux.
Concrètement pour l’acheteur :
Tous les biens sont concernés, sauf cas très particuliers (biens sans chauffage).
Durée de validité :
10 ans (attention aux anciens DPE réalisés avant juillet 2021 qui peuvent être obsolètes)
Particularité importante :
Un mauvais DPE (F ou G) peut fortement impacter le prix de vente et déclencher une négociation.
Le DPE évalue la consommation énergétique du logement (chauffage, eau chaude, isolation) ainsi que son impact en émissions de gaz à effet de serre. Il attribue une note de A à G. La note n’est pas attribuée de manière subjective. Elle repose sur une méthode de calcul réglementée basée sur des barèmes nationaux.
Concrètement pour l’acheteur :
- estimation des factures énergétiques
- compréhension du confort thermique
- impact sur la revente et la location
Tous les biens sont concernés, sauf cas très particuliers (biens sans chauffage).
Durée de validité :
10 ans (attention aux anciens DPE réalisés avant juillet 2021 qui peuvent être obsolètes)
Particularité importante :
Un mauvais DPE (F ou G) peut fortement impacter le prix de vente et déclencher une négociation.
DIAGNOSTIC AMIANTE
À quoi ça sert :
Il identifie la présence d’amiante dans les matériaux (toiture, flocages, conduits…). L’amiante est dangereux lorsqu’il se dégrade et libère des fibres.
Concrètement pour l’acheteur :
Biens dont le permis de construire est antérieur à 1997.
Durée de validité :
La présence d’amiante n’empêche pas la vente, mais peut impacter le prix.
Il identifie la présence d’amiante dans les matériaux (toiture, flocages, conduits…). L’amiante est dangereux lorsqu’il se dégrade et libère des fibres.
Concrètement pour l’acheteur :
- évaluer les risques sanitaires
- anticiper des travaux ou un suivi
Biens dont le permis de construire est antérieur à 1997.
Durée de validité :
- illimitée si absence d’amiante (si indiqué sur le titre de propriété)
- sinon, contrôle périodique recommandé
La présence d’amiante n’empêche pas la vente, mais peut impacter le prix.
DIAGNOSTIC PLOMB (CERP)
À quoi ça sert :
Détecter la présence de plomb dans les peintures, notamment dangereux pour les enfants (saturnisme).
Concrètement pour l’acheteur :
Biens construits avant 1949.
Durée de validité :
Un diagnostic positif impose une vigilance particulière mais ne bloque pas la vente.
Détecter la présence de plomb dans les peintures, notamment dangereux pour les enfants (saturnisme).
Concrètement pour l’acheteur :
- identifier les risques pour la santé
- prévoir d’éventuels travaux
Biens construits avant 1949.
Durée de validité :
- illimitée si absence
- 1 an si présence (dans le cadre d’une vente)
Un diagnostic positif impose une vigilance particulière mais ne bloque pas la vente.
DIAGNOSTICS ÉLECTRICITÉ
À quoi ça sert :
Contrôler l’état de l’installation électrique intérieure pour prévenir les risques d’incendie ou d’électrocution.
Concrètement pour l’acheteur :
Installation de plus de 15 ans.
Durée de validité :
3 ans
Ce qui est vérifié :
Contrôler l’état de l’installation électrique intérieure pour prévenir les risques d’incendie ou d’électrocution.
Concrètement pour l’acheteur :
- identifier les anomalies
- anticiper une mise aux normes
Installation de plus de 15 ans.
Durée de validité :
3 ans
Ce qui est vérifié :
- tableau électrique
- mise à la terre
- protections
- équipements vétustes
DIAGNOSTIC GAZ
À quoi ça sert :
Vérifier la sécurité de l’installation de gaz (chaudière, tuyauterie, ventilation).
Concrètement pour l’acheteur :
Avoir un système de gaz dans la maison ou l'appartement.
Durée de validité :
3 ans
Vérifier la sécurité de l’installation de gaz (chaudière, tuyauterie, ventilation).
Concrètement pour l’acheteur :
- éviter les risques d’explosion ou d’intoxication
- évaluer l’état du système
Avoir un système de gaz dans la maison ou l'appartement.
Durée de validité :
3 ans
ERP - ÉTAT DES RISQUES ET POLLUTIONS
À quoi ça sert :
Informer sur les risques liés à la localisation du bien :
Tous les biens sont concernés.
Durée de validité :
6 mois
Informer sur les risques liés à la localisation du bien :
- inondation
- mouvements de terrain
- risques industriels
- pollution
- connaître les risques environnementaux
- vérifier l’assurabilité du bien
Tous les biens sont concernés.
Durée de validité :
6 mois
LOI CARREZ (Copropriété)
À quoi ça sert :
Mesurer la surface privative exacte du bien.
Concrètement pour l’acheteur :
Lots en copropriété.
Durée de validité :
Illimitée sauf travaux modifiant la surface.
Particularité :
Seules les surfaces avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre sont prises en compte dans le calcul de la surface Loi Carrez.
Concrètement, cela signifie que :
Mesurer la surface privative exacte du bien.
Concrètement pour l’acheteur :
- vérifier la surface réelle
- éviter les erreurs de métrage
Lots en copropriété.
Durée de validité :
Illimitée sauf travaux modifiant la surface.
Particularité :
Seules les surfaces avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre sont prises en compte dans le calcul de la surface Loi Carrez.
Concrètement, cela signifie que :
- les surfaces sous pente (combles aménagés, mezzanine) peuvent être partiellement exclues
- les caves, garages, parkings et balcons ne sont pas comptabilisés
- les zones avec une faible hauteur ne sont pas intégrées dans la surface officielle
DIAGNOSTIC PARASITAIRE
À quoi ça sert :
Détecter la présence d’insectes et champignons qui peuvent fragiliser la structure du bâtiment.
Concrètement pour l’acheteur :
Tous les biens sont concernés.
Durée de validité :
6 mois
Détecter la présence d’insectes et champignons qui peuvent fragiliser la structure du bâtiment.
Concrètement pour l’acheteur :
- éviter des travaux lourds
- sécuriser la structure du bien
Tous les biens sont concernés.
Durée de validité :
6 mois
DIAGNOSTICS ASSAINISSEMENT
À quoi ça sert :
Contrôler la conformité de l’installation d’assainissement individuel ou collectif.
Concrètement pour l’acheteur :
Tous les biens
Durée de validité :
3 ans
Particularité :
En cas de non-conformité, l’acheteur dispose d’un délai de 1 an après la vente pour réaliser les travaux.
Contrôler la conformité de l’installation d’assainissement individuel ou collectif.
Concrètement pour l’acheteur :
- savoir si des travaux sont à prévoir
- anticiper un coût parfois élevé
Tous les biens
Durée de validité :
3 ans
Particularité :
En cas de non-conformité, l’acheteur dispose d’un délai de 1 an après la vente pour réaliser les travaux.
AUDIT ÉNERGÉTIQUE
Obligation
Depuis 2025, l’audit énergétique est obligatoire pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés :
L’audit énergétique complète le DPE en allant beaucoup plus loin dans l’analyse du bien.
Concrètement pour l’acquéreur :
L’audit doit être disponible dès la première visite et remis à l’acquéreur.
Durée de validité
5 ans
Particularité importante
L’audit n’empêche pas la vente, mais il devient un élément central dans la négociation, notamment pour les biens classés E, F ou G.
Dans le marché actuel du Morbihan, ces biens sont souvent négociés en fonction du budget travaux estimé. Les banques sont parfois frileuses lorsque des travaux importants sont mentionnés.
Depuis 2025, l’audit énergétique est obligatoire pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété classés :
- F et G (passoires énergétiques)
- et désormais E (extension progressive de l’obligation)
L’audit énergétique complète le DPE en allant beaucoup plus loin dans l’analyse du bien.
Concrètement pour l’acquéreur :
- comprendre précisément les défauts du logement
- connaître les travaux à prévoir
- estimer le coût global de rénovation
- visualiser les gains énergétiques après travaux
- analyse détaillée du bâti (isolation, chauffage, ventilation…)
- au minimum deux scénarios de travaux
- estimation du coût des travaux
- projection des performances énergétiques après rénovation
L’audit doit être disponible dès la première visite et remis à l’acquéreur.
Durée de validité
5 ans
Particularité importante
L’audit n’empêche pas la vente, mais il devient un élément central dans la négociation, notamment pour les biens classés E, F ou G.
Dans le marché actuel du Morbihan, ces biens sont souvent négociés en fonction du budget travaux estimé. Les banques sont parfois frileuses lorsque des travaux importants sont mentionnés.